Mandanteninformation
Mai 2018
Trittschallschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
In diesem Zusammenhang hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 16.3.2018 mit einem Fall zu befassen, bei der ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Zuge einer Modernisierung seines Badezimmers den Estrich vollständig entfernte, eine Fußbodenheizung einbaute sowie den Fliesenbelag und sämtliche Sanitärobjekte erneuerte und eine Steigleitung unter Putz verlegte. Die darunter wohnenden Eigentümer behaupteten nun, dass sich der Schallschutz durch die Baumaßnahme verschlechtert habe und verlangen, dass bestimmte Schallschutzmaßnahmen vorzunehmen sind. Hilfsweise ist ein Schallschutzniveau herzustellen, das dem technischen Stand zur Zeit einer Sanierung im Jahr 2012 (Errichtung des Hauses war 1990) entspricht.
Nach Auffassung des BGH ergibt sich allein aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wird, kein überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer ist im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer "Ertüchtigung" verpflichtet.
Wird allerdings - etwa durch einen nachträglichen Dachgeschossausbau - in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, können die übrigen Wohnungseigentümer erwarten, dass bei dem Umbau insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet werden.
Dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder der Modernisierung dienen, im Grundsatz ein verbessertes Schallschutzniveau nicht beansprucht werden, sodass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich sind. Um eine solche typische Sanierungsmaßnahme handelt es sich in aller Regel auch dann, wenn bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung der Schallschutzwerte ist danach derjenige der Gebäudeerrichtung.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
In diesem Zusammenhang hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 16.3.2018 mit einem Fall zu befassen, bei der ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Zuge einer Modernisierung seines Badezimmers den Estrich vollständig entfernte, eine Fußbodenheizung einbaute sowie den Fliesenbelag und sämtliche Sanitärobjekte erneuerte und eine Steigleitung unter Putz verlegte. Die darunter wohnenden Eigentümer behaupteten nun, dass sich der Schallschutz durch die Baumaßnahme verschlechtert habe und verlangen, dass bestimmte Schallschutzmaßnahmen vorzunehmen sind. Hilfsweise ist ein Schallschutzniveau herzustellen, das dem technischen Stand zur Zeit einer Sanierung im Jahr 2012 (Errichtung des Hauses war 1990) entspricht.
Nach Auffassung des BGH ergibt sich allein aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wird, kein überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer ist im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer "Ertüchtigung" verpflichtet.
Wird allerdings - etwa durch einen nachträglichen Dachgeschossausbau - in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, können die übrigen Wohnungseigentümer erwarten, dass bei dem Umbau insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet werden.
Dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder der Modernisierung dienen, im Grundsatz ein verbessertes Schallschutzniveau nicht beansprucht werden, sodass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich sind. Um eine solche typische Sanierungsmaßnahme handelt es sich in aller Regel auch dann, wenn bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung der Schallschutzwerte ist danach derjenige der Gebäudeerrichtung.
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