Mandanteninformation
November 2016
Mieterhöhungsverlangen auch ohne einschlägigen Mietspiegel
In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 26.4.2016 entschiedenen Fall verlangte der Vermieter eines Reihenendhauses in Bezug auf den für die Stadt gültigen Mietspiegel von seinem Mieter eine Mieterhöhung. Dieser war allerdings der Auffassung, dass der Mietspiegel nicht herangezogen werden kann, da im Mietspiegel ausdrücklich ausgeführt ist, dass er "auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern" nicht anwendbar ist.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH dürfen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Denn Zweck des Begründungserfordernisses ist es (lediglich), dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es dem Mieter ermöglichen, die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung - zumindest ansatzweise - auf ihre Berechtigung überprüfen zu können. So genügt es regelmäßig, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und - soweit ein Mietspiegel als Begründungsmittel herangezogen wird - die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt.
Enthält ein Mietspiegel für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise Reihenhäusern keine Daten, sind damit die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern angegebenen Entgelte nicht geeignet, eine Indizwirkung für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für solche Wohnungen zu entfalten, die sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise in Reihenhäusern befinden. Sehr wohl aber können die in derartigen Mietspiegeln genannten Entgelte dem Mieter eine "Orientierungshilfe" für die Einschätzung geben, ob die vom Vermieter für eine Wohnung in einem - wie im vorliegenden Fall - Reihenendhaus (neu) verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen gezahlt werden.
In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 26.4.2016 entschiedenen Fall verlangte der Vermieter eines Reihenendhauses in Bezug auf den für die Stadt gültigen Mietspiegel von seinem Mieter eine Mieterhöhung. Dieser war allerdings der Auffassung, dass der Mietspiegel nicht herangezogen werden kann, da im Mietspiegel ausdrücklich ausgeführt ist, dass er "auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern" nicht anwendbar ist.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH dürfen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Denn Zweck des Begründungserfordernisses ist es (lediglich), dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es dem Mieter ermöglichen, die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung - zumindest ansatzweise - auf ihre Berechtigung überprüfen zu können. So genügt es regelmäßig, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und - soweit ein Mietspiegel als Begründungsmittel herangezogen wird - die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt.
Enthält ein Mietspiegel für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise Reihenhäusern keine Daten, sind damit die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern angegebenen Entgelte nicht geeignet, eine Indizwirkung für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für solche Wohnungen zu entfalten, die sich in Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise in Reihenhäusern befinden. Sehr wohl aber können die in derartigen Mietspiegeln genannten Entgelte dem Mieter eine "Orientierungshilfe" für die Einschätzung geben, ob die vom Vermieter für eine Wohnung in einem - wie im vorliegenden Fall - Reihenendhaus (neu) verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen gezahlt werden.
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