Mandanteninformation
Oktober 2013
Nachträgliche Korrektur einer Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaummiete
Bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (19.6.2001) wurde in der Rechtsprechung überwiegend die Auffassung vertreten, dass durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und den vorbehaltlosen Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande kommt, das den errechneten Saldo verbindlich werden lässt und spätere Nachforderungen des Mieters und auch des Vermieters ausschließt. Gleiches sollte gelten, wenn der Vermieter ein sich aus der Abrechnung ergebendes Guthaben vorbehaltlos an den Mieter auszahlte.
Im Hinblick auf die durch das Mietrechtsänderungsgesetz eingeführten ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen wurde kein Bedürfnis mehr für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses durch den vorbehaltlosen Ausgleich des Betriebskostensaldos gesehen.
Durch das Reformgesetz ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Durch diese gesetzlichen Regelungen ist umfassend gewährleistet, dass sich die Mietvertragsparteien zeitnah über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum im Klaren sind. Ein Erfordernis für die Annahme eines bereits in einer vorbehaltlosen Zahlung oder einer vorbehaltlosen Gutschrift zu sehenden deklaratorischen Schuldanerkenntnisses besteht deshalb - jedenfalls nach derzeitiger Rechtslage - nicht mehr.
Da die Ausschlussfrist für die Möglichkeit des Mieters, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben, nur für die Wohnraummiete gilt, ist diese auf ein Gewerberaummietverhältnis nicht anwendbar.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kommt aber auch bei der Gewerberaummiete weder durch die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch durch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande, das einer späteren Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht. Die Grenze für die Korrektur einer Betriebskostenabrechnung ergibt sich daher im gewerblichen Mietrecht nur durch den Eintritt der Verjährung oder in Ausnahmefällen aufgrund von Verwirkung.
Bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (19.6.2001) wurde in der Rechtsprechung überwiegend die Auffassung vertreten, dass durch die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und den vorbehaltlosen Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande kommt, das den errechneten Saldo verbindlich werden lässt und spätere Nachforderungen des Mieters und auch des Vermieters ausschließt. Gleiches sollte gelten, wenn der Vermieter ein sich aus der Abrechnung ergebendes Guthaben vorbehaltlos an den Mieter auszahlte.
Im Hinblick auf die durch das Mietrechtsänderungsgesetz eingeführten ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen wurde kein Bedürfnis mehr für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses durch den vorbehaltlosen Ausgleich des Betriebskostensaldos gesehen.
Durch das Reformgesetz ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Durch diese gesetzlichen Regelungen ist umfassend gewährleistet, dass sich die Mietvertragsparteien zeitnah über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum im Klaren sind. Ein Erfordernis für die Annahme eines bereits in einer vorbehaltlosen Zahlung oder einer vorbehaltlosen Gutschrift zu sehenden deklaratorischen Schuldanerkenntnisses besteht deshalb - jedenfalls nach derzeitiger Rechtslage - nicht mehr.
Da die Ausschlussfrist für die Möglichkeit des Mieters, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben, nur für die Wohnraummiete gilt, ist diese auf ein Gewerberaummietverhältnis nicht anwendbar.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kommt aber auch bei der Gewerberaummiete weder durch die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch durch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande, das einer späteren Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht. Die Grenze für die Korrektur einer Betriebskostenabrechnung ergibt sich daher im gewerblichen Mietrecht nur durch den Eintritt der Verjährung oder in Ausnahmefällen aufgrund von Verwirkung.
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